"리모델링도 새집을 공급할 좋은 정비사업인데요. 정부는 왜 재건축에만 목을 매는 건가요?"

최근 리모델링을 추진하기로 결정한 아파트 단지에 사는 입주민의 질문이다. 현재 리모델링 사업을 추진 중인 전국 153개 조합에서도 비슷한 의문이 제기된다.

리모델링은 준공 후 15년이 지난 건축물의 노후화를 막거나 기능을 되살리기 위해 대대적으로 고치거나 일부를 새로 짓는 사업 방식이다. 통상 용적률이 200% 이상이어서 재건축이 어려운 단지에서 리모델링을 추진한다. 리모델링은 재건축처럼 기존 주택을 허물고 최대한 많이 짓는 사업이 아니다. 기존 구조에 새로운 살을 붙이는 형식으로 지어진다. 이로 인해 새로 짓는 집의 수가 재건축보다 적다. 기존 가구 수의 약 15% 이내에 신규 주택을 공급할 수 있다. 대신 리모델링은 건물을 새로 짓는 것보다 시간과 비용이 적게 든다. 최근 공사비 인상으로 인해 재건축 사업성이 추락해 줄줄이 사업이 무산되는 상황에서, 리모델링이 재건축의 대안으로 떠오르고 있는 이유다. 최근 서울 강남권뿐 아니라 용산, 목동 등지에서도 리모델링에 속도를 내는 단지를 더러 접할 수 있다.

집값이 오를 때나, 경기가 침체했을 때나 재건축에서만 답을 찾으려는 정부와는 다른 분위기다. 한 달 전, 집값 상승을 잡겠다며 정부가 낸 8·8대책에는 재건축 위주의 주택 공급안이 담겼다. 절차를 줄여 사업 속도를 높이고, 재건축 아파트의 높이를 높여서라도 사업성을 올려주겠다고 했다. 지난 1·10 대책 발표 당시와 유사한 모습이다. 당시에는 부동산 경기 침체와 건설사들의 4월 위기설이 돌았던 시기였는데, 정부가 꺼낸 카드는 재건축 규제 완화였다. 재건축 안전진단 통과 의무시기 조정, 1기 신도시 재건축 공공 지원 등이 골자였다.

재건축은 새집을 지을 땅이 없는 서울에서 가장 유력한 주택 공급 방식이다. 그러나 재건축만이 능사라 할 수는 없다. 리모델링도 재건축 못지않은 역할을 할 수 있다. 지난해 10월 서울시가 고시한‘2030 서울시 공동주택 리모델링 기본계획’에 따르면 시내 4217개 아파트 단지 중 재건축 가능 단지는 878개에 불과하다. ‘가구 수 증가형 리모델링 가능 단지(증축)’는 898개이고 ‘맞춤형 리모델링 가능단지(비증축)’는 2198개로 조사된다.

특히 이 계획에 따르면 서울 시내 116개 주거생활권 중 107개의 주거생활권에 가구 수 증가형 리모델링 아파트가 있는데, 이곳의 사업이 순조롭게 진행돼 약 15%의 주택이 추가 공급된다고 가정하면 2030년에는 최대 11만6164가구의 신규 주택을 공급할 수 있을 것으로 봤다. 정부가 여소야대 정국에서도 특례법(재건축·재개발 촉진법) 제정을 추진해 2029년까지 조기 착공하겠다고 한 가구 수가 13만가구라는 점에서 큰 차이가 없다. 특히 이 기본계획에 따르면 리모델링으로 인해 신규 주택이 최대치로 늘어도, 상·하수도·학교·공원 등의 시설을 확충하지 않아도 되는 것으로 나타났다.

기본계획에 담긴 신규 주택 공급 추정치는 현재 수도권에서 리모델링을 추진하는 단지가 145개 정도라는 점에서 이상적인 숫자라 할 수 있다. 다만 정부가 재건축만큼 리모델링도 지원했다면 주택 수급에 대한 불안감이 더 줄어들지 않았을까 하는 의문을 자아내는 수치이기는 하다. 치솟는 아파트 가격을 잡는 데 일조한다면 흑묘(黑猫)든 백묘(白猫)든 가릴 것 없이, 운용의 묘(妙)를 발휘해야 하지 않겠는가.