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김수정의 절세노트
올해 세법개정안에는 1가구 1주택 양도세 비과세를 준비하는 납세자들이 관심을 둘 만한 내용이 담겼다. 바로 상생임대 특례다. 향후 개정안 통과 여부에 따라 최종 내용은 달라질 수 있지만 이는 시행령 항목이어서 법에 비해 개정 가능성이 높은 편이다.
1가구 1주택자가 양도세 비과세를 받으려면 2년 이상 보유 및 거주 요건을 갖춰야 한다. 이 중 거주 요건은 2017년 8월 3일 이후에 그 당시 조정대상지역에 있는 주택을 취득한 경우 적용된다. 만약 임대 등으로 거주하지 못할 때 비과세를 위해선 상생임대 특례를 활용하면 되는데, 임차인과 상생임대차계약을 맺으면 거주 요건을 면제받을 수 있다.
요건은 우선 주택 취득 후 1년6개월 이상 임대차계약에 따라 임대해야 한다. 이를 직전임대차계약이라 하며, 이 임대 기간이 끝나면 이어서 임대료 및 임대보증금을 5% 이내 범위에서만 인상해 임대차계약을 맺으면 된다.
이를 상생임대차계약이라고 하고 2년 이상 임대해야 한다. 그 후 1가구 1주택 상태에서 양도하면 2년 거주를 하지 않아도 비과세가 된다.
장기보유특별공제는 원래 보유 기간당 연 2%씩 최대 30%가 적용되는데, 2년 이상 거주 시 보유 기간당 연 4%와 거주 기간당 연 4%가 가능하다. 여기에 상생임대 특례를 적용하면 거주 없이도 보유 기간당 연 4% 혜택을 볼 수 있다. 단 실제 거주한 것은 아니므로 보유 기간에 대해서만 최대 10년, 40%까지 공제할 수 있다. 현행 법령으로는 상생임대차계약을 연말까지 체결해야 특례가 적용되는데, 개정안에 따르면 기간을 2년 더 유예해 2026년 말까지 체결 시 특례 대상으로 인정할 전망이다.
 주의사항도 있다. 직전임대차계약은 주택 취득 후 새로 맺은 계약이어야 한다. 매수하거나 증여받으면서 전 임차인을 그대로 승계한다면 직전임대차계약으로 보지 않아 특례 대상이 아니다. 또 승계 임차인과의 기존 계약을 임대인만 바꿔서 새로 계약을 맺는 경우도 인정되지 않으므로 유의해야 한다.
김수정 하나은행 자산관리컨설팅센터 세무팀장
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