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2019년 6월. 김현미 당시 국토교통부 장관은 방송기자클럽 토론회에서 공공택지에만 적용하던 분양가상한제를 민간택지로 확대하는 방안을 검토하겠다고 밝혔다. 그는 "(시장이) 조금이라도 과열될 것처럼 보이면 즉각 시행하겠다"고 덧붙였다. 그로부터 약 4개월 후 서울 27개 동이 분상제 지역으로 지정되면서 이 제도는 부활한다.
택지비와 건축비를 합산해 분양가를 책정하는 분상제는 과거 정부가 주택 가격 상승기 때 '전가의 보도'처럼 휘두른 규제다. 분상제는 1977년 아파트 분양 가격을 통제하기 위해 분양 상한 가격을 정하면서 시작됐다. 경직된 분양가에 공급이 제대로 이뤄지지 않자 민간주택에 대한 분상제는 폐지됐다. 하지만 참여정부 때 잠시 적용됐고, 문재인 정부 때 부활했다.
그러나 결론적으로 서울 집값을 잡지 못하면서 민간 분양가상한제의 실효성은 다시 도마에 올랐다. 우선 주변 시세의 60~80% 수준으로 공급돼 당첨만 되면 곧바로 수억 원의 차익을 볼 수 있다 보니 '로또 청약' 문제가 불거지고 있다. 실제 민간 분양가상한제 아래에서 공급된 서울 아파트는 나올 때마다 대부분 수백 대 1을 넘는 청약 경쟁률을 기록했다. 게다가 민간 분상제 적용 대상이 집값 급등 우려 지역으로 정부가 상급지를 찍어주는 효과도 있어 주요 지역 쏠림 현상을 부추겼다는 비판도 있다.
더 심각한 문제는 장기적인 시각으로 볼 때 분양가상한제가 공급을 위축시키고 투기 수요를 부추겨 오히려 집값 상승을 유발한다는 점이다. 현재의 청약 광풍은 분상제 도입 이후 5년간 쌓인 부작용이 사람들의 '사행성 투기심리'와 맞물려 폭발한 것이라고 전문가들은 진단한다. 공급난으로 희소해진 새 아파트 가격이 급등한 상태에서 분상제로 저렴하게 나온 매물에 수요자들이 달려들고, 여기서 낙오한 사람들이 다시 신축에 매달리는 악순환의 고리가 만들어졌다는 얘기다. 이런 이유로 '로또 청약'에 열광하는 사회적 분위기를 개선하려면 청약 당첨으로 인한 과도한 이익을 제한해야 한다는 지적이 많다. 이창무 한양대 도시공학과 교수는 "분양가상한제는 극소수의 로또를 위해 다수가 부작용을 짊어져야 하는 규제"라고 비판했다.
분상제를 해제하면 그 지역의 고삐 풀린 분양 가격이 되레 주변 시세를 자극할 수 있다는 우려도 있다. 이달 초 청약한 '마포 자이 힐스테이트 라첼스' 분양 가격이 주변 시세보다 3억~4억원가량 높게 책정된 후 강북 지역 가격이 뛴 것이 대표적이다. 국토교통부가 "주택시장을 더 불안하게 만들 수 있어 분상제를 쉽게 해제하지 못한다"고 주장하는 이유도 비슷한 맥락에서 해석할 수 있다.
하지만 현재 서울 강남 3구와 용산구에만 분상제가 남아 있고, 막대한 현금을 보유한 자만 로또 청약을 누릴 수 있다는 점은 신혼부부나 생애 최초 주택 구입자 등 사회적 배려 대상자를 고려한 청약 제도의 취지에 반한다.
이 때문에 분상제를 바로 없애는 대신 청약 제도를 실수요자를 위한 주택 공급과 주거 안정이란 본래의 목적에 부합하도록 보완부터 해야 한다는 지적이 힘을 얻는다.
일각에선 현 제도의 개선책으로 청약 당첨으로 누리는 시세 차익을 당첨자가 채권 매입 형태로 사회에 환원하는 '채권입찰제' 도입도 거론된다. 채권입찰제는 새 아파트 청약을 받을 때 청약 희망자가 채권 매입 희망가를 써내면 금액이 높은 순서로 아파트를 분양하는 일종의 경매 제도다. 채권입찰제로 거둬들인 자금은 주택도시기금에서 임대·분양주택 건설자금, 주택 구입자금, 전세자금대출 지원을 비롯한 공공주택 공급 재원으로 활용된다. 분양(청약)으로 발생하는 이익이 운 좋게 당첨된 개인이 아니라 공공 주거 안정이란 공익에 쓰이는 셈이다. 2006년 판교신도시 공공분양 아파트에 실제로 채권입찰제를 도입한 적이 있다.
물론 이 제도도 건설 사업자의 수익을 줄여 장기적으로 주택 공급을 줄이는 결과를 가져오는 것은 분양가상한제와 같다. 채권 매입 비용이 미래의 소비자에게 전가돼 주택 가격을 끌어올릴 위험도 있다. 이 때문에 청약 광풍에 대한 대책은 장·단기 '투 트랙'으로 세워야 한다는 주문이 많다. 유선종 건국대 부동산학과 교수는 "채권입찰제도 부작용이 있는 만큼 조심스럽게 활용해야 한다"며 "장기적으로 볼 때는 분상제를 해제하는 방향으로 가야 한다"고 밝혔다.
전문가들은 정부가 준비 중인 8월 공급 대책에 최대한 다양한 내용이 들어가야 한다고 조언한다. 국토부가 중점을 두고 있다고 밝힌 수도권 공공택지 조기 공급, 수도권 택지 추가 발굴, 오피스텔 등 비아파트 공급 확대와 수요 진작 방안 외에 재건축 초과이익환수제 경감, 기부채납 갈등 조정 기능 강화 등 정비사업 활성화 정책도 같이 포함돼야 한다는 것이다. 분양가상한제 보완책도 이 같은 맥락에서 제기되고 있다.
[손동우 기자 / 김유신 기자]
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